Ипотека

Как применяется аккредитив при ипотеке

Аккредитив при ипотеке – способ безопасных безналичных расчетов, учитывающий интересы всех участников сделки. Банк в данном случае выступает гарантом и контролирующей стороной, что обеспечивает полную чистоту взаиморасчетов, исполняемых в соответствии с договоренностями между продавцом и покупателем. В России при ипотеке аккредитивные формы оплаты очень распространены и доступны в большинстве банковских учреждений.

форма организации взаиморасчетов

Аккредитив в банке при ипотеке: что это

Аккредитив при купле-продаже недвижимости очень удобен, такая форма взаиморасчетов позволяет максимально обезопасить их с финансовой точки зрения. Продавец может быть уверен, что в срок и в полной мере получит деньги, а покупатель – в том, что средства не будут списаны до полного переоформления собственности.

Основная терминология:

  • банк-эмитент – банк, с которым заключен договор на безопасные аккредитивные расчеты;
  • исполняющий банк – банк, который производит выплату продавцу;
  • продавец (выгодоприобретатель, бенефициар, приказодатель) – получатель денежных средств;
  • покупатель – плательщик по аккредитиву;
  • раскрытие – перевод средств продавцу при условии исполнения всех обязательств.

Форма расчетов полностью безопасна для продавца и покупателя и осуществляется как между физическими лицами, так и между физическим и юридическим лицом. Поэтому приобрести квартиру или дом в ипотеку можно на первичном или вторичном рынке.

Организована система расчетов следующим образом:

  • заключается договор с банком на аккредитив;
  • покупатель вносит денежные средства на специальный сберегательный счет в банке, с которым заключен договор;
  • если сделка проходит в соответствии с договоренностями, и продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие передачу имущества, после чего средства списываются со сберегательного счета на его реквизиты.

Это распространенная простейшая форма организации взаиморасчетов при прямой продаже, включающая продавца, покупателя и банк-посредник. На практике цепочка может быть шире и включать два банковских учреждения – банк-плательщик и банк-получатель. При этом сам аккредитив может быть открыт как в первом, так и во втором в зависимости от индивидуальных факторов.

Внимание! Документами, подтверждающими право на получение денежных средств, служат выписка из ЕГРН либо договор купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. Также стороны могут условиться и на другие виды бумаг. Например, при альтернативных сделках (обмен квартирами через продажу) подтверждением может быть договор на покупку иного товара или объекта.

Виды услуги

Аккредитивы применяются не только при ипотеке, это востребованная форма безопасных взаиморасчетов для бизнеса, но и при купле-продаже земли, различных объектов движимого и недвижимого имущества, ценных бумаг. Поэтому существует несколько видов аккредитивов, но при ипотечных сделках, как правило, применяется только один.

Основные разновидности услуги:

  • покрытый (депонированный). Покупатель в полной мере вносит деньги на сберегательный счет для последующего перечисления продавцу;
  • отзывной – с возможностью отозвать аккредитив в любой момент до полного окончания сделки без согласия продавца;
  • безотзывной – аннулирование не предусмотрено;
  • подтвержденный – банк-исполнитель обязуется произвести перевод средств на реквизиты продавца, независимо от факта и суммы поступления средств;
  • непокрытый – исполняющий банк имеет право списывать средства с корреспондентского счета банка-эмитента в пределах суммы аккредитива.

Внимание! При покупке недвижимости по договору долевого участия аккредитивные формы расчетов возможны только при использовании эскроу-счетов.

При ипотеке чаще всего используется депонированный тип, потому что покупатель в полной мере вносит средства на счет и финансовые интересы всех сторон полностью защищены. При купле-продаже недвижимости за счет собственных средств могут применяться другие схемы, например банк кредитует покупателя (в рамках ипотечного или потребительского кредита) на предварительно оговоренных условиях, а момент окончания сделки и перевода денег продавцу. Если на каком-либо этапе сделка срывается или покупатель отказывается от покупки, кредит не оформляется.

В практике существует еще два вида аккредитива:

  • акцептный. Факт передачи денег бенефициару требует письменного согласия покупателя либо его личного присутствия. В сделках по ипотеке практикуется редко, так как недвижимость передается в залог банку, который тщательно проверяет чистоту сделки;
  • безакцептный. Перечисление денег продавцу производится без какого-либо участия покупателя.

Под безакцептным типом аккредитива могут понимать:

  • раскрытие аккредитива по факту предоставления продавцом подтверждающих документов без дополнительного участия покупателя;
  • перечисление средств со сберегательного счета через определенный период времени без иных условий. Факт окончания сделки и переоформления недвижимости в собственность не учитывается;
  • оформление между банком и покупателем без привлечения продавца.

Как правило, банками применяются безотзывные депонированные безакцептные формы аккредитивных расчетов. Но и продавцу, и покупателю необходимо детально ознакомиться с договором и всеми условиями, которые в нем обозначены. В силу некоторой вариативности совершения сделок и индивидуальных факторов терминология имеет определенную свободу использования. Простыми словами, в разных банках при разных типах ипотечных сделок один и тот же термин может иметь свое определение. Это видно в расшифровке безакцептного вида, где продавец получает деньги без участия покупателя при предоставлении документов (например, выписка из ЕГРН) или через определенный срок без дополнительных условий.

Процедура оформления

На практике покупка недвижимости в ипотеку через аккредитив сравнительно проста и полностью прозрачна.

  1. Продавец и покупатель согласовывают детали сделки, а также условия аккредитива. При необходимости к обсуждению можно привлечь квалифицированного специалиста, который подробно пояснит терминологию, организацию проведения взаиморасчетов, а также подтвердит правильность составления договора обеим сторонам.
  2. Выбор банка-эмитента.
  3. Подписание договора на аккредитив, подача документов – удостоверения личности, договора купли-продажи.
  4. Оформление бумаг для открытия сберегательного счета.
  5. Внесение средств на счет покупателем в полной мере или частично в рамках договоренности с банком-эмитентом.

В качестве банка-эмитента и банка-исполнителя стороны сделки могут выбрать любое учреждение, ведущее деятельность на территории России. Среди населения наиболее популярны ВТБ, Россельхозбанк, Сбербанк. Но так как купля-продажа осуществляется в ипотеку, можно обратиться в банк-кредитор. Нередко услугу безопасных расчетов предлагают оформить еще на этапе рассмотрения заявки на ипотеку.

Срок аккредитива ограничен, но устанавливается по соглашению продавца и покупателя. В большинстве случаев он варьируется от 30 до 90 дней, но при необходимости может быть продлен. За пролонгацию может взиматься дополнительная плата по действующим тарифам банка.

Внимание! Если срок аккредитива истечет до завершения сделки без заявления о продлении, он закрывается. Денежные средства не теряются, они возвращаются покупателю. При этом, если стороны согласовали проведение сделки именно через аккредитив, потребуется вновь заключать договор и пополнять счета.

Услуга безопасных расчетов платная, стоит она 0,2–0,3 % от суммы, но в пределах 1500–4000 рублей, в каждом конкретном банке утверждены собственные тарифы. По умолчанию оплачивает комиссию сторона, заключившая договор. На практике в договоре можно прописать любые условия, удобные для всех участников сделки.

Особенности ДКП квартиры при аккредитивах

Если стороны условились проводить безопасные безналичные расчеты, это следует отобразить в договоре купли-продажи:

  • кто является плательщиком по аккредитиву;
  • наименование банка-эмитента и банка-исполнителя;
  • ФИО получателя денежных средств;
  • срок аккредитива;
  • плательщик услуги по аккредитивным расчетам;
  • условия раскрытия аккредитива по сделке. В этом пункте необходимо четко и полно описать все условия, при которых на счет продавца переводятся денежные средства.

Подводные камни аккредитива

Аккредитив не имеет как таковых подводных камней, однако нужно верно понимать суть услуги. Она заключается в том, что банк гарантирует только безопасность расчетов в рамках условий, оговоренных в договоре. Банковские учреждения не уполномочены проверять юридическую чистоту сделки и верность оформления каждого документа, имеющего к ней отношение. Таким образом, аккредитив не отменяет возможное мошенничество со стороны продавца или покупателя, хотя при таких расчетах финансовые риски сведены к минимуму.

При покупке квартиры в ипотеку банк-кредитор более заинтересован в правильности всех бумаг, однако и в этом случае не обязан проводить проверку их подлинности. Поэтому все стороны обязаны принять участие в контроле на каждом этапе сделки.

Добавить отзыв

* Нажимая на кнопку "Добавить отзыв" Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.