Ипотека

Как составить брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Брачный договор – важный документ, который диктует права и обязательства супругов при ипотеке. Он способен застраховать интересы сторон и справедливо разделить собственность при разводе. При определенных обстоятельствах оформление документа дает возможность получить лучшие условия кредитования или повысить шансы получить согласие банка. Ведь муж или жена всегда выступают созаемщиками, а значит, их кредитная история и заработок обязательно подвергаются оценке.

паспорта

Что такое брачный договор

Брачный договор – документ, устанавливающий права владения супругов совместно нажитым имуществом. Соглашение может быть составлено и подписано до или после заключения брака, при некоторых обстоятельствах его оформляют непосредственно перед подачей заявки на получение ипотечного кредита.

При взятии ипотеки супруг в обязательном порядке участвует в договоре в качестве созаемщика. В этом случае банк не выдвигает к нему требований в части заработка и возраста, но учитывает состояние кредитной истории и доход. При этом на созаемщика возлагается ответственность по оплате кредита и право на владение ипотечным имуществом. Брачный договор позволяет освободить супруга(у) от обязательств и, соответственно, лишить юридического права на собственность.

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку

Причин для оформления брачного договора при ипотеке несколько:

  • у супругов разный уровень дохода, и разделение собственности пополам в случае развода является несправедливым;
  • у одного из супругов есть открытые просроченные задолженности перед банками, по налогам и сборам;
  • один из супругов против оформления ипотечного кредита. Сторона, которая отказывается, путем заключения договора снимает с себя все финансовые обязательства;
  • у супруга(и) отсутствует или низкий заработок, испорченная кредитная история. Такие факторы снижают лояльность банка, соответственно, шансы на получение кредита. Иногда такие обстоятельства ухудшают условия кредитования – ниже сумма к выдаче, меньше срок, выше процентная ставка;
  • недвижимость приобретается на деньги родственников одного из супругов;
  • супруг(а) не имеет российского гражданства. В ряде случаев он будет рассматриваться как иждивенец, и часть заработка заемщика не учитывается, так как при расчете приходится на содержание супруга(и);
  • наличие судимости у одного из супругов;
  • разделение обязанностей по оплате ипотечного кредита и в дальнейшем собственности на определенных условиях;
  • одному из супругов необходимо снять с себя финансовые обязательства для получения другого кредита либо по иным причинам.

Таким образом, оформление брачного договора решает две крупные задачи: либо снимает ответственность с одного из супругов, либо позволяет взять кредит на выгодных условиях. Также соглашение защищает интересы платежеспособной стороны, которая полностью выплачивает заем и желает оставить недвижимость только в своей собственности.

Особенности брачного договора при ипотеке

При оформлении жилищного кредита возникает не только право на собственность, но и обязательства по оплате займа перед банком. Они длятся вплоть до полного погашения задолженности и снятия обременения. Поэтому заемщикам необходимо учесть ряд специфических нюансов составления договора.

До заключения брака

Если ипотечный кредит оформлен до заключения брака, недвижимость принадлежит заемщику без условий. Даже если супруг(а) финансирует оплату регулярных займов, он не имеет юридических прав на объект имущества ни во время брака, ни после развода.

Составление брачного контракта позволит разделить как финансовые обязательства, так и имущественные права. В нем отражается одно из решений заемщика:

  • размер доли, которая причитается второй стороне при расторжении брака;
  • отсутствие прав супруга(и) на недвижимость и освобождение от обязательства по оплате кредитных взносов, если основной заемщик не будет исполнять их в полной мере.

Первый вариант предусматривает четкое разделение прав и обязательств, защищая интересы стороны, помогающей в выплате займа ввиду совместного проживания, ведения общего хозяйства и бюджета. Второй снимает какую-либо ответственность со второй стороны и страхует супруга, который нес финансовые затраты, от потери собственности.

В период брачных отношений

Сотрудник ипотечного банковского отдела всегда интересуется, был ли составлен брачный договор между супругами. При его отсутствии супруг(а) основного заемщика автоматически становится созаемщиком. При проверке документов банк учтет финансовое состояние созаемщика, его кредитную историю, и если факторы отрицательны, в займе могут вовсе отказать.

Причина тому – разделение финансовых обязательств. Низкая платежеспособность созаемщика повышает кредитные риски: если основной заемщик перестанет вносить платежи, банк взыскивает их с третьих лиц, привлеченных к ипотечному договору. Поэтому в ряде случаев оптимальным решением станет исключение супруга(и) из ипотечного соглашения путем полного отказа от приобретаемого имущества.

После развода

Оформление брачного контракта после развода не осуществляется. Свои права с обязательствами сторонам необходимо решать путем переговоров либо в суде, предоставляя все аргументы и факты.

По закону без договора о разделении собственности недвижимость и оставшаяся задолженность делятся поровну, если кредит взят в браке, или возлагаются на основного заемщика, если ипотека оформлена до брака. Любая из сторон может приводить в суде доводы об ином разделении, подтверждать их документально, но суд примет решение по собственному усмотрению и на основе законодательных положений.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Если часть ипотечного кредита покрывается за счет средств материнского капитала, по закону недвижимость оформляется в долевую собственность. Это значит, что часть жилья выделяется на каждого члена семьи, в том числе на обоих родителей. Однако размер доли может быть любым и составить 1 % или 10 %.

В брачном договоре необходимо указать размер каждой доли. Часть недвижимости, причитающаяся детям, разделу не подлежит, она находится в распоряжении одного из родителей или опекуна до совершеннолетия собственника.

Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе

Составление документа имеет ряд плюсов и минусов, их необходимо грамотно проанализировать, чтобы принять верное решение.

К преимуществам можно отнести:

  • справедливое разделение прав и обязанностей мужа и жены;
  • защиту интересов стороны, совершающей финансовые расходы;
  • страхование от рисков при неравном уровне заработка супругов;
  • возможность получения кредита и приобретения недвижимости даже при несогласии второй стороны.

Недостатками оформления брачного контракта являются:

  • финансовые издержки, связанные с высокой стоимостью услуг нотариуса;
  • необходимость внесения изменений в действующий документ при введении новых законов;
  • невозможность предусмотреть все возможные последствия в будущем.

Муж и жена должны принимать решение вместе, полностью взвешивая все пункты договора. Даже если он составляется исключительно для банка, для формализации, это не отнимает его силу. Оспорить разделение прав при разводе можно только после аннулирования контракта.

Как правильно составить брачный договор на ипотечную квартиру

Порядок составления и оформления договора регламентирован главой 8 ГК РФ. При его подписании следует учесть ряд основных факторов:

  • документ в обязательном порядке подписывают муж и жена;
  • договор не оформляется между гражданскими супругами, не желающими официально регистрировать отношения;
  • содержание договора должно быть ясным, четким и понятным, сокращения, неточности недопустимы, все цифры указывают в письменной форме, исправления не вносятся;
  • подписать документ могут только совершеннолетние дееспособные лица;
  • договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса, чтобы придать ему юридическую силу.

Первым шагом при покупке недвижимости в кредит необходимо определиться с банком, затем подписать и нотариально заверить договор о разделении имущества. При необходимости супруги могут обратиться к юристу, чтобы не допустить ошибок и грамотно прописать все права и обязанности сторон.

Внимание! Форма и содержание договора едины для любого банка. Заемщик может брать ипотеку в Россельхозбанке, в Сбербанке, в ВТБ 24 или региональном учреждении: главное – оформить брачный договор в соответствии с законодательством.

Образец брачного договора при ипотеке и его содержание

В соглашении стороны могут прописать любые условия, не противоречащие законодательству. Исключениями являются личные взаимоотношения между супругами, распределение обязательств перед детьми, а также условия, крайне невыгодные для одной или обеих сторон.

Независимо от причин составления документа и его содержания, в нем необходимо указать:

  • дату подписания договора обеими сторонами;
  • персональные данные супругов – полные ФИО, данные паспорта, адрес проживания и регистрации, даты рождения, а также свидетельство о заключении брака;
  • сведения об объекте недвижимости – кадастровый номер, площадь, количество комнат, этажность и прочие технические и регистрационные данные;
  • порядок распределения недвижимого имущества;
  • разделение долей при появлении детей;
  • сведения о банковском учреждении, где будет оформляться ипотечный заем;
  • ФИО основного заемщика;
  • ФИО лица, которое производит оплату первоначального взноса, его сумму;
  • порядок оплаты задолженности по ипотеке при расторжении брака;
  • ответственность за несоблюдение условий договора;
  • срок действия документа;
  • подписи обеих сторон.

Это обязательная информация, которая должна быть прописана в документе.

Удостоверение у нотариуса

При нотариальном заверении договора супругам нужно лично обратиться к специалисту, подготовив пакет документов:

  • удостоверения личности;
  • свидетельство регистрации брака;
  • документы на кредит, объект кредитования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

При заверении контракта нотариус проводит полную юридическую проверку – идентифицирует участников соглашения и проверяет их удостоверения личности, подтверждает подлинность документа и его соответствие законодательству, проверяет фактическое наличие собственности.

Внимание! Услуги по составлению брачного договора предоставляются отдельно. Сотрудник компании помогает определиться с формулировками и содержанием документа, плата за это взимается отдельно, а цена зависит от тарифов.

Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке

Брачный контракт может быть аннулирован по обоюдному соглашению обеих сторон. В этом случае раздел недвижимости, купленной в браке, а также финансовых обязательств перед банком осуществляется в соответствии с общим порядком ГК РФ.

В одностороннем порядке расторгнуть соглашение можно при некоторых обстоятельствах:

  • смерти супруга;
  • признании одной из сторон недееспособной;
  • пропаже супруга без вести.

Вторая сторона должна уведомить банк, при этом необходимо документально подтвердить причину расторжения. В первом случае нужно предоставить свидетельство о смерти, в двух других кредитор требует решения суда.

После извещения банк имеет право внести изменения в договор ипотечного кредитования либо затребовать полное погашение кредитной задолженности.

Можно ли оспорить сделку

Брачный договор можно признать недействительным, но сделать это получится только через суд. Основаниями расторгнуть контракт могут стать:

  • подписание договора недееспособным лицом;
  • отсутствие заверения документа у нотариуса;
  • если контракт был заключен под давлением, угрозами, при введении одной из сторон в заблуждение;
  • если положения договора ущемляют права супруга(и).

При расторжении контракта заемщик и/или созаемщик в обязательном порядке должны уведомить об этом банковское учреждение. А также продолжить диалог со специалистом кредитора для урегулирования всех вопросов, возникающих из-за изменения обстоятельств.

При оформлении контракта важно осознанно подойти к его составлению, тщательно продумать содержание, а при недостатке юридической грамотности обратиться к специалисту. Это серьезный документ, который регулирует права и обязанности двух сторон, оспорить который можно только в некоторых случаях.

Добавить отзыв

* Нажимая на кнопку "Добавить отзыв" Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.