Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке

Заключение ипотечного соглашения – сложный и достаточно длительный процесс, в котором сразу участвуют несколько сторон. С момента подачи заявления на выдачу кредита и до фактического получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество проходит несколько этапов, и заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) квартиры по ипотеке – один из них.

Такой документ выступает своего рода гарантией для покупателя и продавца жилья серьезности намерений заключить сделку, а также обязательным условием для оформления ипотеки.

Этапы сделки купли-продажи

Основной нормативный документ, регулирующий правоотношения между гражданами России, – Гражданский кодекс РФ. В частности, статья 454 ГК РФ регламентирует порядок заключения договора купли-продажи.

По такой сделке продавец обязуется передать право собственности на объект недвижимости, равно как и саму недвижимость, а покупатель – принять имущество и оплатить оговоренную стоимость.

Цена, как существенное условие, оговаривается до заключения сделки с последующей фиксацией в тексте документа.

Этапы заключения ДКП включают:

• подписание ПДКП;
• заключение основной сделки;
• проведениерасчетов;
• регистрацию права собственности в установленном законодательством порядке с последующим получением соответствующей выписки из ЕГРН.

Первый этап – один из самых важных, поскольку ПДКП порождает между продавцом и покупателем определенные обязанности. Кроме того, такой документ служит гарантией того, что сделка купли-продажи состоится в любом случае, за исключением возникновения событий, препятствующих исполнению обязательств и независящих от воли сторон.

Какие документы нужны для ипотечного соглашения, а также предварительного договора купли-продажи

Если жилье приобретается в ипотеку, то банк в обязательном порядке потребует от заемщика предоставить отчет об оценке ипотечной квартиры.

Такой документ необходим:

• банку – для определения максимальной суммы займа, расчета размера обязательного первоначального взноса и оформления страховки;
• заемщику – для получения ориентира при согласовании окончательной суммы по договору купли-продажи с продавцом и получения одобрения от банка;
• страховой – клиент, который будет делать страховые взносы.

Чтобы оформить ипотеку, клиенту потребуются следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
3. Отчет специалиста по оценке недвижимого имущества.
4. Согласие супруга(-и), если клиент состоит в браке.
5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Полный перечень документов можно уточнить у кредитного менеджера.

Внимание! На свое усмотрение банк может затребовать иные документы, к примеру свидетельство о браке и прочие.

Важно! Если на часть продаваемого жилья имеют право несовершеннолетние дети, то для реализации имущества потребуется разрешение органа опеки и попечительства.

Основная информация о предварительном договоре купли-продажи

ПДКП – соглашение между продавцом и покупателем об обязательстве в будущем заключить основной договор купли-продажи.

Условия ДКП не должны противоречить или отличаться от указанных в предварительном соглашении, если стороны не предусмотрели иное.

После подписания предварительного соглашения право собственности остается у продавца, а покупатель не обязан оплачивать оговоренную сумму. Стороны только договорились о намерениях совершить сделку купли-продажи в будущем.

В случае отказа одной из сторон заключить основной договор после подписания предварительного соглашения с лица, нарушившего обязательства, может быть взыскана неустойка.

Статья 333 ГК РФ предусматривает возможность снижения неустойки в случае отказа от заключения основного ДКП.

В предварительном договоре стороны указывают предмет будущего ДКП, предварительную стоимость, внесение залога или аванса (по желанию), а также права, обязанности и ответственность продавца/покупателя.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

Здесь можете скачать образец договора в формате doc (для MS Word).

Предварительное соглашение купли-продажи при оформлении ипотеки

Законодательство РФ не устанавливает обязательного требования по нотариальному заверению предварительного договора, но на практике стороны не экономят на таком действии и к нотариусу обращаются, чтобы получить дополнительные гарантии.

Предварительный договор получает юридическую силу с момента его подписания участниками сделки.

Цель предварительного договора

Оформление предварительного соглашения не порождает у сторон имущественных обязательств, а только служит дополнительной гарантией заключения основной сделки.

Помимо этого, в соглашении может быть зафиксирована окончательная стоимость недвижимости, что не дает продавцу передумать продавать по первоначальной цене, а также сроки заключения основного договора.

Перенести дату подписания соглашения купли-продажи одна из сторон может, но только с согласия второй стороны.

Некоторые банки устанавливают обязательность заключения предварительного договора купли-продажи.

Покупка жилья в новостройке

Чтобы оформить ипотеку на жилье, к примеру, в Сбербанке, которое находится на этапе строительства, потребуется выполнить часть дополнительных условий.

Одним из таких требований является обязанность продавца быть аккредитованным в банке, где оформляется кредит.

Предварительный договор не имеет существенных отличий от заключаемого с продавцом недвижимости со вторичного рынка, однако застройщики часто «забывают» прописать свою ответственность за нарушения срока сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Форма ПДКП

Бумагу составляет одна из сторон в простой, письменной форме. Статьей 429 ГК РФ определено содержание ПДКП. В частности, в нем должны указываться существенные условия предстоящей сделки.

Законодательство не устанавливает требований регистрировать в росреестре ПДКП в отличие от основного соглашения купли-продажи.

Содержание ПДКП

Участники указывают в предварительном соглашении существенные условия основной сделки, а также обязательство заключить ее в оговоренные сроки.

В тексте указывается:

• полные данные сторон;
• предмет договора с указанием расположения, технических характеристик и прочих определяющих признаков;
• состояние недвижимости;
• стоимость, указанная в основном договоре;
• права и обязанности сторон, также ответственность за нарушение обязательств;
• дата заключения основного соглашения;
• дата подписания ПДКП;
• порядок несения расходов и проведения расчетов.

Образец ПДКП в свободном доступе в интернете, поскольку единой формы документа не существует. Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия, указанные выше.

Срок действия ПДКП

Участники самостоятельно определяют срок действия предварительного соглашения. Если такой договоренности нет, то закон устанавливает его продолжительность в 1 год. По истечении указанного срока документ прекращает свое действие.