Ипотека

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка

Ипотечный договор – один из самых длительных видов кредитных правоотношений. Неотъемлемой частью ипотеки в Сбербанке является обязанность заемщика предоставить приобретаемую недвижимость в залог.

Клиент хоть и становится полноправным собственником купленного в кредит жилья, однако на период действия договора ограничен в праве распоряжения имуществом. Это становится серьезным законным препятствием, если владелец примет решение продать его.

Несмотря на установленные законодательством РФ и ипотечным соглашением ограничения, реализовать залоговое имущество в некоторых случаях все же можно.

документы

Причины продажи ипотечной квартиры

Средневзвешенный срок ипотечного кредита в России составляет 19–20 лет. По меркам человеческой жизни это внушительный период, в течение которого никто не застрахован он наступления непредвиденных и не всегда благоприятных событий, влияющих на платежеспособность заемщика. Однако это одна из возможных причин, по которым заемщик может решить продать залоговую недвижимость до окончания срока действия соглашения.

Среди наиболее популярных причин реализовать жилье, находящееся в залоге у банка:

  • возникновение трудностей со своевременной оплатой задолженности по кредиту в связи с ухудшением материального положения – утратой места трудоустройства, дееспособности;
  • приобретение новой недвижимости в связи с увеличением количества членов семьи и необходимостью расширения жилой площади. К примеру, заемщик хочет продать однокомнатную залоговую квартиру и купить другую, более просторную;
  • развод, переезд в другой населенный пункт, миграция за пределы РФ.

Внимание! Независимо от возникших обстоятельств, заемщик в любом случае обязуется своевременно и полностью исполнить финансовые обязательства перед кредитором.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Федеральный закон РФ № 102 «Об ипотеке», а также Гражданский кодекс РФ дают право заемщику реализовать залоговое имущество, но только с согласия кредитора – Сбербанка.

Недвижимое имущество, приобретаемое в ипотеку, передается кредитору в качестве залога, что является дополнительной мерой обеспечения исполнения кредитных обязательств. По этой причине банк заинтересован в ликвидности залогового имущества и обязан знать о любых изменениях, касающихся недвижимости.

Более того, заемщик в силу законного обременения не сможет передать право собственности третьим лицам, пока действует ипотечный договор.

Юридические нюансы продажи

По условиям действующего законодательства РФ в сфере ипотечного кредитования и самого договора, заключенного между клиентом и Сбербанком, заемщик вправе пользоваться недвижимостью, зарегистрировать право собственности на нее, однако не может в полной мере распоряжаться имуществом.

В вопросе тайной продажи квартиры или дома, оформленных в ипотеку, закон защищает интересы кредитора и попросту запрещает проводить регистрационные действия, касающиеся права собственности в отношении обремененного имущества – залога. Другими словами, собственник не сможет зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нужно ли согласие Сбербанка на продажу

Полное погашение задолженности по договору ипотеки – единственный выход, когда заемщик освобождается от каких-либо обязательств перед банком и получает полное право распоряжаться приобретенной недвижимостью без согласований с кредитором.

До тех пор, пока действует кредитный договор, согласовывать возможность реализации залогового имущества со Сбербанком обязательно.

Если ипотечное соглашение прямо предусматривает право заемщика продать дом или квартиру, купленную в кредит, то банк не может препятствовать этому, а в остальных случаях последнее слово всегда остается за кредитором.

Внимание! Досрочное погашение задолженности – право заемщика, однако если для этого необходима реализация залогового имущества, то банк может отказать клиенту, поскольку такие действия должника лишают Сбербанк возможности получить прибыль в виде процентов. В то же время кредитор не может препятствовать оплате долга в полном объеме с последующим снятием обременения с недвижимости.

Как получить разрешение на продажу

Разрешение на реализацию залогового имущества – это не просто устное согласие кредитного менеджера, а целый комплекс последовательных действий, объединенных в общую процедуру.

Для начала клиенту потребуется подать письменное заявление, в котором необходимо указать:

  • полное наименование сторон по договору ипотеки;
  • оглавление документа – «Заявление на разрешение досрочной реализации залогового имущества». Строго установленной формы заявления не существует, и документ составляется и озаглавливается произвольно;
  • номер и дату заключения соглашения;
  • суть заявления. Обязательно указать причины, по которым возникла необходимость в реализации залогового имущества;
  • ФИО заемщика, дату и подпись.

Внимание! Чтобы увеличить вероятность одобрения банком, рекомендуется обращаться туда уже при наличии покупателя, готового оплатить задолженность клиента по ипотеке или самостоятельно стать заемщиком по действующему договору, но при условии соответствия установленным требованиям Сбербанка.

Способы реализации залоговой недвижимости

Основным документом, свидетельствующим о заключении сделки, является договор купли-продажи недвижимого имущества. В контексте ипотечных правоотношений реализация начинается с визита заемщика в Сбербанк и поиска оптимального для сторон способа продажи ипотечного жилья.

Досрочное погашение задолженности потенциальным покупателем через заемщика

При таком варианте покупатель вносит задаток в размере остаточной суммы задолженности по договору ипотеки, после этого банк снимает ограничения с залогового имущества и продавец получает оговоренную сумму, передав права собственности на недвижимость.

Особенности:

  1. Задаток получает продавец и самостоятельно погашает задолженность.
  2. Продавец перечисляет остаток суммы после снятия обременения с недвижимости, заключения договора купли-продажи, регистрации права собственности.

Это позволяет заемщику избавиться от недвижимости быстро и без риелтора.

Внимание! Договоренности между покупателем и продавцом рекомендуется нотариально заверить. В противном случае первоначальный собственник может в любой момент отказаться от сделки, а приобретатель – лишиться внесенной суммы в качестве задатка.

Продажа недвижимости путем погашения ипотеки покупателем

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – полностью закрыть задолженность по кредиту, но руками покупателя.

В таком случае потенциальный приобретатель вносит на депозитарную ячейку сумму в виде:

  • задатка для погашения задолженности перед банком – получает кредитор;
  • окончательного расчета по договору купли-продажи – получает продавец.

Недостатком данного способа является полная зависимость от банка, который контролирует сроки и порядок проведения процедуры. Кроме того, за открытие депозитарных ячеек может потребоваться дополнительная плата.

Передача права собственности на недвижимость вместе с ипотечным долгом

К такому варианту продажи недвижимости прибегают в случае, если первоначальный заемщик не в состоянии самостоятельно выплачивать долг, размер которого незначительно уменьшился с момента оформления ипотечного договора.

Данный способ продать квартиру вместе с ипотечным долгом выгоден продавцу, однако маловыгоден покупателю, поскольку:

  • новый собственник вместе с квартирой получает обязательства перед банком;
  • конечная сумма к выплате будет ощутимо выше рыночной стоимости недвижимости;
  • возникают обязательства страховать имущество.

Добровольно-принудительная реализация недвижимости

Такой вариант продажи ипотечного жилья имеет место, когда заемщик неоднократно допускает просрочку по кредитным обязательствам и банк усматривает в бездействии клиента невозможность своевременно погасить долг.

Чтобы не усложнять правоотношения и не прибегать к судебным тяжбам, заемщик может обратиться в банк с заявлением о реализации недвижимости через торги.

Внимание! Как правило, выставляемое имущество на аукционе имеет стоимость, отличающуюся от рыночной, и не в пользу должника. При таком варианте учитываются только интересы банка.

Какие документы потребуются для продажи недвижимого имущества

Для заключения договора купли-продажи сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • удостоверение личности – паспорт гражданина РФ;
  • официальное подтверждение уровня дохода покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справку о состоянии задолженности в Сбербанке по кредиту;
  • документальное подтверждение полной оплаты долга по ипотеке;
  • закладную банка;
  • выписку из Росреестра о снятии обременений с залогового имущества.

Внимание! Указанный перечень не является исчерпывающим, и банк может настоять на предоставлении дополнительных документов, чтобы успешно продать ипотечную квартиру.

Понравилась статья? Поделись с друзьями:
Добавить отзыв

* Нажимая на кнопку "Добавить отзыв" Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.