Ипотека

Особенности и отличия ипотеки в силу закона и в силу договора

Ипотека – это обременение недвижимости залогом. Под ипотекой чаще всего понимается обременение в связи с получением кредита на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит под залог недвижимости может быть оформлен разными способами: через отдельный договор залога или путем оформления договора купли-продажи недвижимости, в котором будет указание на использование кредитных средств. От выбора способа оформления залога зависит и вид возникающей ипотеки.

ипотека в силу закона и договора

Отличия ипотеки, возникающей в силу договора

При обращении в банк за ипотечным кредитом потенциальный заемщик может выбрать объект, который будет предоставлен банку в качестве обеспечения кредита: приобретаемое жилье или уже имеющийся в собственности объект недвижимости. Если средства ссуды будут использованы на приобретение одного объекта, а в залог передаваться будет другой, то неизбежно возникнет необходимость в оформлении дополнительного договора – залога (ипотеки) на ту недвижимость, которая станет залогом. Кроме того, договором ипотеки может быть обеспечен нецелевой кредит, если этого требует кредитная программа банка.

Договор ипотеки может оформляться не в момент подписания кредитного, а позже (при этом в самом кредитном договоре должен быть указан пункт, регламентирующий сроки оформления и регистрации обременения в ЕГРН). При этом документом могут быть определены условия, при которых обязательство перед кредитором по заключению ипотеки считается исполненным:

  • с даты подписания договора залога;
  • с даты предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки;
  • с даты предоставления выписки из ЕГРН, в которой отражено обременение;
  • с иной даты (например, предоставление зарегистрированного договора и страховки).

Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации. Подачу документов на регистрацию осуществляют обе стороны (или же лица по доверенности), при этом взимается госпошлина за регистрацию.

Тонкости ипотеки в силу закона

При покупке недвижимого имущества с применением заемных средств в договор купли-продажи включаются положения о том, что объект приобретается на средства, полученные покупателем (или иным лицом, если покупатель не является заемщиком) от кредитора по кредитному договору. Обязательно прописываются его реквизиты.

Такая ипотека возникает с момента регистрации ДКП и внесения сведений об обременении в выписку из ЕГРН.

Регистрация может проводиться одной из сторон ДКП с предоставлением полного пакета документов от покупателя и продавца. Возможна регистрация по заявлению нотариуса, который удостоверил ДКП (заверение требуется, если договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на залог). Процедура регистрации бесплатна для всех сторон.

Прекращение ипотеки

Оба вида залога имущества предполагают, что оно обеспечивает некое обязательство залогодателя перед залогодержателем (в редких случаях в сложных сделках залогодержателем может быть не банк, а иное лицо, но такие ситуации при кредитовании физических лиц не возникают). Поэтому залог, согласно ГК РФ, прекращается при прекращении обязательства, которое обеспечивается залогом. В случае с кредитом – при погашении кредитного договора.

Подачу заявления на снятие обременения может производить одна из сторон договора купли-продажи или залога. Банк только дает свое письменное согласие на снятие обременения в связи с погашением кредитного договора. В согласии указываются кадастровые номера всех заложенных объектов, данные кредитного и договора ипотеки или ДКП.

Последующий залог

Последующий залог – это передача одного объекта в качестве залога по нескольким кредитным договорам. В случае ипотеки в силу договора последующий залог оформляется новым договором ипотеки. В новый документ обязательно включаются пункты о предыдущем обременении с указанием регистрационной записи в ЕГРН, датой возникновения обременения, документов-оснований (номер и дата первичного договора ипотеки) и даты выписки из ЕГРН, которая подтверждает эти сведения.

Последующий залог в силу закона невозможен, так как ДКП заключается только один раз. Если нужно оформить еще одного заем под залог той же недвижимости, то необходимо оформить ипотеку в силу договора. Процедура регистрации при этом будет стандартной для ипотеки в силу договора. В тексте также необходимо указать реквизиты ДКП и сведения о предыдущем обременении.

В первичном и последующем договоре должны быть указаны одинаковые порядки обращения взыскания залога (либо судебный, либо внесудебный).

Добавить отзыв

* Нажимая на кнопку "Добавить отзыв" Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.