Ипотека

Кто такой созаемщик по ипотеке, его права и обязанности

Оформить ипотечный кредит в России – дело непростое. Поэтому зачастую чтобы повысить шансы на одобрение кредита и добиться увеличения суммы кредитования, заемщики вынуждены искать созаемщиков по ипотеке. Однако быть созаемщиком – дело довольно рискованное. Ведь если заемщик не будет выплачивать кредит, то бремя его выплаты целиком ложится на плечи созаемщика. Поэтому прежде чем соглашаться на эту роль, потенциальному кандидату следует взвесить все плюсы и минусы. О них мы и поговорим в данной статье, а также подробно рассмотрим термин «созаемщик».

инфографика

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Чтобы точно это определить, обратимся к законодательной базе. Так, ст. 323 российского Гражданского Кодекса четко указывает, что созаемщик по ипотеке – это гражданин, обладающий равными правами и обязанностями с заемщиком. Главное здесь то, что он будет нести солидарную ответственность перед кредитным учреждением по выплате долга.

Для заемщика привлечение созаемщика выгодно тем, что позволит получить кредит или увеличить его сумму. Это объясняется тем фактом, что доходы нового лица при вынесении решения будут учитываться наравне с доходами заемщика. Однако они должны быть официально подтверждены.

Несмотря на то что закон точно определяет сущность понятия «созаемщик», разные банки трактуют это определение по-разному. Здесь ситуация напоминает отношение кредитных учреждений к поручителю. У банков нет одинакового трактования этих терминов. В некоторых банках все участники кредитного соглашения приравниваются к созаемщикам. Тогда кредитор не выделяет, кто из данных лиц будет основным заемщиком. Кредитору неважно, кто будет погашать долг, а за кем будет числиться собственность. Ему важно, чтобы кредит погашался без просрочек. Тогда заемщики самостоятельно устанавливают, каким образом они будут погашать задолженность.

Созаемщик вправе стать совладельцем жилья. Зачастую в этой роли выступает супруг или супруга заемщика. Что интересно, в этом случае даже необязательно, чтобы созаемщик по кредиту имел место работы и подтверждал свой доход. Кредитор обязательно потребует нотариальное свидетельство согласия супруга или супруги. Если супруги не хотят нести одинаковую ответственность по ипотеке и иметь одни и те же права, то они могут заключить брачный договор. В нем они могут прописать все интересующие их аспекты. В этом случае в банк-кредитор следует предоставить копию брачного соглашения. Тогда привлечение супруга не потребуется.

Есть еще одна особенная категория лиц, которые могут быть созаемщиками. Это родители ребёнка, достигшего совершеннолетия, на которого необходимо оформить квартиру. В этом случае они становятся созаемщиками и выплачивают ипотеку за ребенка.

Таким образом, фактически выступить в роли созаемщика может кто угодно. Главное – чтобы его утвердила кредитная организация. Обычно кредитные учреждения просят выбрать кого-то из родственников. Однако некоторые кредитные учреждения могут согласиться даже на неофициального супруга (супругу) или и вовсе на третье лицо. Дело в том, что банку нужно уменьшить свои кредитные риски и обеспечить своевременное погашение задолженности. Если привлечение третьего лица в качестве созаемщика представляется единственно доступным вариантом, то банк может согласиться на это.

Банк сам определяет общее число созаемщиков. Обычно оно не превышает трех — четырех человек, но здесь также возможны варианты.

Особенности оформления договора

Для созаемщиков банк запрашивает тот же комплект документов, что и для основного заемщика.

В соглашении необходимо прописать взаимоотношения между сторонами кредитования. В частности, следует зафиксировать, кто, в какой степени и когда отвечает по взятым на себя обязательствам. К примеру, обе стороны сделки могут выплачивать ипотеку совместными усилиями, поделив между собой величину ежемесячного ипотечного платежа на две части. Другой вариант – созаемщик погашает ипотеку только тогда, когда у основного заемщика возникают трудности по выплате долга.

Обычно при определении величины кредитного лимита банком будет учитываться совокупный доход заемщика и всех созаемщиков. Однако методики разных финансовых институтов могут различаться. Чаще всего, методика расчета будет зависеть от числа созаемщиков, соотношения их официального дохода и степени родства с заемщиком.

Отдельно стоит продумать вопрос страхования. Одно дело, если банки требуют обязательного страхования созаемщика. Тогда нет вариантов. Если же банк сосредотачивается только на страховании самого заемщика, то заемщики сами решают, стоит ли страховать других лиц. Здесь следует учесть все риски.

Обязанности ипотечного созаемщика

Обычно считается, что главная обязанность созаемщика – это выплачивать долг, если у заемщика возникают трудности.  Действительно, о своих обязанностях нужно помнить, соглашаясь подписать договор. Однако он также имеет и существенные права. Об этом и пойдет речь в данном разделе.

Ключевые обязанности созаемщика по ипотеке:

  • Они имеют те же обязанности по кредитному договору, что и главный заемщик.
  • Если к моменту подписания ипотечного соглашения между сторонами был заключен официальный брак, то купленная за счет ипотеки недвижимость будет принадлежать им обоим. Это актуально, если иное не прописано в брачном контракте.
  • Если между сторонами по ипотеке не заключен официальный брак, то созаемщик все равно имеет право претендовать на получение доли в недвижимости в ипотеке. Тем не менее для этого необходимо иметь весомое основание. Так, он должен был осуществлять погашение платежей или принимать участие в первоначальном взносе средств. Это легко подтвердить, предъявив соответствующие выписки и квитанции.
  • Если главный заемщик перестал осуществлять погашение кредита, то банк вправе предъявить эти требования к созаемщику.
  • Созаемщик имеет право вносить в кредитное учреждение ту сумму, которая была указана в кредитном договоре как величина ежемесячного платежа на дату оформления ипотеки. Сюда также входят суммы досрочного погашения и пени, штрафы.
  • Если созаемщик не станет выражать свои претензии на долю в объекте недвижимости, то это не избавит его от необходимости погашения кредита.

Важно знать, что основной обязанностью созаемщика является погашение ипотеки в строго оговорённые сроки. Это актуально при возникновении трудностей с выплатой долга у заемщика.

При этом обычно стороны сами решают, как будет погашаться кредит. Например, все платежи может вносить сам заемщик. А если у него возникнут трудности, то ему помогает созаемщик. Или же они ежемесячно равными долями выплачивают ежемесячный платеж.

Обычно банк в этом не участвует. Ему все равно, кто будет вносить платежи. Для кредитора важно, чтобы долг погашался своевременно. То есть стороны вправе выбрать наиболее удобный для них порядок погашения ипотеки.

Однако иногда необходимо добиться согласования с банком порядка выплаты задолженности. Например, это становится актуальным, когда возникают сложности при разводе супругов.

Права созаемщиков по ипотеке

Фактически созаемщик обладает теми же правами, что и сам заемщик. Как правило, между сторонами заключается дополнительный договор. В нем и прописывают основные права созаемщика, в частности, право на квартиру.

Права будут определены исходя из статусы покупаемой недвижимости, существования брачного соглашения или иного контракта, в котором указываются границы прав и ответственности.

В некоторых случаях даже заключается официально оформленный отказ созаемщика от требования доли в приобретаемом в ипотеку объекте недвижимости. Он должен быть заверен у нотариуса. Это требуется, чтобы у заемщика была гарантия, что созаемщик не выдвинет претензии на квартиру в случае погашения долга им самим.

Говоря о правах созаемщика, отметим, что даже если он не является законным супругом (супругой) заемщика, то он все равно имеет право получить долю в квартире. Также он вправе претендовать на получение налогового вычета. Однако для этого необходимо иметь равное долевое участие с заемщиком.

Можно ли прекратить обязательства?

Прекратить быть созаемщиком – сложный, порой невозможный процесс. Поэтому прежде чем соглашаться на эту роль, следует тщательно все обдумать. Однако в большинстве случаев на момент заключения договора у заемщика и созаемщика налажены хорошие взаимоотношения, и они не думают, что могут возникнуть трудности. Однако ипотека оформляется на продолжительный временной промежуток. За этот период может произойти все что угодно. Например, супруги могут развестись, родственники – поссориться и т.д.

Чтобы отказаться от роли созаемщика потребуется:

  • получить положительный ответ от главного заемщика;
  • добиться одобрения кредитора;
  • оформить дополнительно соглашение к ипотечному соглашению.

Даже если стороны придут к взаимному согласию, то еще не факт, что банк разрешит выйти из сделки. Кредитные учреждения — это крайне не приветствуют. Поэтому получить их одобрение крайне сложно. Ведь выход из договора будет означать принятие банком большего уровня риска. Это может привести к возникновению проблем с данным кредитом. Банк может пойти на это, только если заемщик, к примеру, привлечет другое лицо на замену. При этом важно, чтобы его финансовый доход был не ниже, чем у предыдущего.

Если созаемщику не удалось добиться разрешения у банка и у заемщика, то можно обращаться в суд. Однако у него должны быть весомые доказательства своей правоты. Но, как показывает практика, судебные разбирательства редко заканчиваются в пользу созаемщика. Суд может принять сторону созаемщика, если его ввели в заблуждение, или он подписывал договор в неадекватном состоянии.  Но это доказать будет крайне сложно,

Требования к созаемщикам

Отметим, что каждый банк предъявляет свои собственные требования к лицу, которое выступает в качестве созаёмщика по ипотеке, но есть ряд общих требований, которым он должен соответствовать.

  • Если объект недвижимости приобретается на территории РФ, то в качестве созаемщика допускается привлечь только гражданина РФ.
  • Минимально допустимый стаж на последнем месте работы – от полугода до года (в зависимости от банка- кредитора).
  • Соблюдение принципа платежеспособности. Обычно банки требуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% от дохода созаемщика.
  • Также принимается во внимание кредитная история. Она должна быть положительной.
  • Необходимо соблюдать требование по возрасту. Походят лица не моложе 21 года и не старше 55 лет (обычно – на период полной выплаты долга).

Отметим, что пенсионеры не могут быть созаемщиками по ипотеке. Это очень огорчает многих заемщиков. Ведь обычно они рассчитывают привлечь своих родителей, которые точно не откажут выступить в этом качестве.

Таким образом в целом требования банков к созаемщику аналогичны требованиям к самому заемщику. Это справедливо, ведь в итоге, при возникновении трудностей у заемщика бремя выплаты долга ложится на плечи созаемщика.

Советы созаемщику

Не следует соглашаться на этот статус, только чтобы угодить родственникам или друзьям. Всегда нужно взвесить все «за» и «против». Следует обдумать возможные последствия своего преждевременного согласия. Вот основные моменты, которые следует учесть:

  • Длительность ипотечного соглашения (20-25 лет и более). За это время многое может измениться, в том числе доходы. Если их уровень упадет, ипотеку все равно необходимо будет уплачивать.
  • Ограничение возможностей по получению других кредитов. Ведь при принятии решения о выдаче кредита новые кредиторы будут исходить из того, что на клиенте уже числится ипотека.
  • Если в роли созаемщика выступает супруг, законный брак с которым основной заемщик заключил после получения ипотеки, то такой супруг не имеет права претендовать на долю в объекте недвижимости, если это не урегулировано брачным соглашением.
  • Сложности выхода из сделки.

Если гражданин взвесил все риски и решился стать созаемщиком по ипотеке, то ему необходимо в обязательном порядке зафиксировать свои права на объект недвижимости. Обычно это оформляется с помощью отдельного договора (например, брачного контракта) или дополнительного соглашения к ипотечному контракту. В качестве альтернативного варианта допускается установление способа возврата должником потраченных на погашение кредита денег, если на выделение доли в квартире он не согласен.

Таким образом, фактически созаемщиком может быть любое лицо, согласованное с банком. Однако, прежде чем решиться на эту роль, следует все тщательно обдумать.

Добавить отзыв