Ипотека

Можно ли в ипотечной квартире сделать перепланировку, а также как купить или продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

инфографика

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения. Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России. Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

  • Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
  • Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
  • Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка. В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства. Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку. Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

  1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
  2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
  3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
  4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения. Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости. Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Добавить отзыв