Ипотека

Как продать квартиру в ипотеке

Приобретение собственного жилья – одна из ключевых трудностей, с которой сталкивается огромное количество граждан Российской Федерации. Если в небольших населенных пунктах страны купить жилье за собственные накопления еще возможно, то в крупных городах это практически невыполнимая задача.

Многие банки РФ разработали и внедрили программы ипотечного кредитования, помогающие купить недвижимость на вполне лояльных и посильных условиях. С другой стороны, покупка жилья в кредит – долгосрочное финансовое обязательство, не терпящее отлагательств или халатного отношения.

По статистике, средняя продолжительность ипотечных соглашений, заключаемых в России, составляет 20 лет. За столь длительный период заемщик может столкнуться с массой трудностей и обстоятельств, приводящих к ухудшению платежеспособности, вплоть до того, что становится вопрос о необходимости продать ипотечную квартиру.

Учитывая, что купленное в кредит жилье является залоговым, процедура реализации существенно усложняется и имеет особенности, которые нужно знать собственнику.

ключи

Причины продажи квартиры

Для начала следует понять, что вообще такое ипотечное соглашение. Под ипотекой понимается договор между банком и гражданином, по которому одна сторона сделки (кредитор) предоставляет денежные средства на приобретение недвижимого имущества, а другая сторона (заемщик) обязуется в течение оговоренного срока вернуть долг вместе с начисленными процентами.

Банку нужны гарантии возврата денег, поэтому в качестве обеспечения исполнения обязательств клиент передает в залог приобретаемое имущество. Более того, на квартиру или дом, купленные в кредит, накладывается ограничение. Это значит, что юридически заемщик хоть и является владельцем недвижимости, однако продать его, подарить или иным способом передать право собственности до погашения кредита не может.

Иногда возникают ситуации и обстоятельства, когда клиент банка принимает решение продать переданное в залог банку имущество.

Причин тому может быть несколько:

  1. Ухудшение финансового положения. Банк интересует своевременное и полное погашение задолженности, однако заемщик в любой момент может лишиться источника доходов, утратить дееспособность, обанкротиться и т. д., что делает невозможным внесение ежемесячных платежей в полном объеме.
  2. Желание в совокупности с возможностью улучшить жилищные условия: переезд в другой регион, рождение ребенка, приобретение более предпочтительного жилья, увеличение дохода, появление дополнительных накоплений.
  3. Семейные обстоятельства, вынуждающие продать залоговое имущество, например расторжение брака.

Внимание! Указанный перечень не является исчерпывающим, и нормативно нигде не закреплено, какие причины или обстоятельства могут вынудить или дают право заемщику реализовать недвижимость. Окончательное решение принимает банк.

Через какое время можно продать квартиру, купленную в ипотеку

При заключении ипотечного договора стороны согласовывают существенные условия. Кроме того, кредитор и заемщик могут закрепить в соглашении возможность и порядок реализации залогового имущества заемщиком, но это не значит, что банк позволит оставить кредит без обеспечения.

Если клиент выплатил задолженность, то все ограничения с его имущества снимаются. Что касается момента, по наступлении которого клиенту предоставляется право реализации залогового имущества в течение действия договора, то по умолчанию он ничем не регламентирован, а все манипуляции с недвижимостью, находящейся в залоге, проводятся исключительно по согласованию с банком.

Нужно ли согласие банка

Недвижимость, являющаяся залогом банка, можно реализовать, но только при выполнении ряда условий, позволяющих снять обременение с имущества. В любом случае обращение к кредитору для решения данного вопроса обязательно. Более того, без одобрения реализовать залоговое жилье не получится.

Способы реализации залоговой квартиры

По стандартной процедуре продать недвижимость не получится, и первое, с чего стоит начать владельцу жилья, – обратиться в банк.

Выделяется 4 способа получения разрешения на реализацию залогового имущества:

  1. Досрочно выплатить задолженность по ипотечному договору.
  2. Погасить ипотеку по ходу заключения сделки купли-продажи.
  3. Продать недвижимость вместе с долгом.
  4. Реализация залогового имущества банком.

Внимание! Если у заемщика нет возможности погашать задолженность по ипотеке, лучше сразу инициировать вопрос по реализации залогового имущества. В противном случае к основной сумме долга добавятся штрафы и пени, предусмотренные договором.

Выплата долга досрочно

Самый выгодный, однако трудный для заемщика способ завершить кредитные правоотношения с банком и освободить залоговое имущество из-под обременения.

На практике такой вариант реализуется следующим образом:

  1. Собственник квартиры находит покупателя и согласовывает внесение необходимой суммы в счет полного погашения кредита.
  2. Обращение в банк для подачи заявления о досрочной оплате задолженности.
  3. Закрытие кредита средствами покупателя.
  4. Вывод имущества из-под обременения.
  5. Заключение договора купли-продажи.

В данном случае рискует покупатель, поскольку заемщик может в любой момент передумать продавать жилье, и если договоренности о внесении оплаты нигде документально не фиксировались, то получить обратно оплаченную сумму будет трудно.

Использование депозитарной ячейки, продажа и закрытие кредита по ходу сделки

Еще один способ, гарантированно защищающий интересы всех участников правоотношений, – открытие 2 депозитарных ячеек.

По такой схеме покупатель размещает в банке денежные средства на погашение остатка задолженности, а также выплаты конечной суммы за квартиру продавцу.

Хронология действий следующая:

  1. Получение согласия от банка о реализации залога и погашении долга покупателем через депозитарную ячейку.
  2. Размещение денежных средств.
  3. Заключение и регистрация договора купли-продажа.
  4. Получение денежных средств сторонами.
  5. Выдача закладной и снятие обременения с залога.

Банк участвует на каждом этапе сделки, что гарантирует исполнение обязательств всеми участниками правоотношений и соблюдение их интересов.

Реализация залога вместе с кредитом

Если покупатель не может сразу заплатить сумму за интересующую квартиру заемщика, то банк может переложить обязательства первоначального заемщика на нового участника правоотношений.

Условия ипотеки могут остаться прежними или измениться. Все зависит от договоренностей с банком.

Плюсом для бывшего владельца имущества является освобождение от финансовых обязательств и безопасная реализация недвижимости. Покупатель же имеет шансы получить ипотеку на выгодных условиях.

Реализация залога банком

Досудебный порядок решения финансовых споров – еще один способ решения вопроса с ипотекой. Клиент может обратиться в банк с заявлением о добровольной реализации залогового имущества через торги.

Такой способ не всегда в итоге выгоден владельцу ипотечного жилья, поскольку оценочная стоимость наверняка будет ниже рыночной, а итоговой суммы продажи может не хватить на погашение всей задолженности по договору.

Внимание! С каждыми последующими торгами стоимость лота снижается и заемщик не вправе повлиять на цену жилья, выставленного на продажу через аукцион.

Список документов

Независимо от выбранного способа реализации квартиры, сторонам правоотношений в обязательном порядке потребуется базовый пакет документов, включающий:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех заинтересованных сторон;
  • правоустанавливающие и технические документы на недвижимость;
  • выписку из домовой книги;
  • документальное подтверждение об отсутствии задолженности перед коммунальными службами;
  • разрешения органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
  • заверенное нотариусом письменное согласие второго супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
  • оценку имущества.

Указанный перечень не является исчерпывающим, и банк вправе запросить дополнительные документы в зависимости от способа реализации залогового имущества.

Понравилась статья? Поделись с друзьями:
Добавить отзыв

* Нажимая на кнопку "Добавить отзыв" Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.