Ипотека

Ипотечное кредитование в Германии, условия и процентная ставка

Ипотека – это самый распространенный способ, помогающий обзавестись собственным жильем за достаточно короткий период без длительного накопления денег. Распространен этот продукт практически во всех странах, так как недвижимость везде стоит дорого. Некоторые россияне решают еще стать владельцами жилья и за рубежом. Это своего рода выгодная инвестиция, так как цены со временем будут возрастать. В этой статье подробно расскажем об ипотечном кредитовании в Германии.

дома в Германии

Предложения немецких банков

Каждый банк Германии устанавливает свои условия по ипотечному кредитованию. Чтобы узнать все подробности, придется посетить каждое учреждение лично. В таблице мы приведем примеры условий трех самых выгодных предложений:

Deutsche Bank Commerzbank Sparkasse
Максимальные сроки До 30 лет До 50 лет До 40 лет
Проценты От 1% до 10% 0,77% 1,54%
Размер От 25 тыс. евро и до бесконечности От 25 тыс. до 750 тыс. евро Определяется для каждого клиента индивидуально
Размер месячного платежа при ипотеке в 100 тыс. евро 865,83 евро 865,83 евро 568 евро

Зачем россиянину брать ипотеку в Германии

На сегодняшний день на немецком рынке недвижимости спрос превышает предложение, поэтому ценник постоянно растет вверх. Найти полностью завершенный дом или квартиру сейчас не так уж просто. Больше всего встречаются предложения по покупке жилья на этапе планирования или сдачи объекта в эксплуатацию в течение следующих 2 – 3 лет.

Для россиян выгодно брать ипотеку в Германии из-за следующих обстоятельств:

  • Качество строительства объектов очень высокое, потому что немцы очень серьезно подходят ко всем техническим и строительным моментам и стандартам. Материалы используют они только высокого качества.
  • Невысокие процентные ставки за использование ипотечных средств. За последние 10 лет проценты по ипотекам уменьшились до своего исторического минимума и составляют сейчас примерно 3% — 5% для нерезидентов Германии.
  • Изменение условий кредитования в лучшую сторону в случае если заемщик решает приобрести жилье стоимостью более 100 тыс. евро. В этом случае чаще всего кредиторы применяют минимальные издержки.
  • Возможность возврата излишне уплаченных средств за ипотеку сдавая ипотечный объект недвижимости в аренду. Обеспечивается это высоким ценником на аренду, который регулярно возрастает.

Оформить кредит на жилье в Германии россияне могут даже невзирая на непростые взаимоотношения между государствами.

Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет. Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет.

Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

Для кого доступно ипотечное кредитование в Германии?

Ипотека в Германии для россиян и граждан других государств доступна, если они соответствуют определенным требованиям. У каждого банка они могут отличаться, но чаще всего это:

  1. Соответствие возрастному порогу – минимум 21 год и максимум 65 лет на дату внесения последнего платежа.
  2. Действующий банковский счет, открытый более 2 лет назад, по которому есть постоянный денежный поток.
  3. Наличие заработка на территории Германии.
  4. Положительный кредитный рейтинг.

Для немецких банковских учреждений очень важно, чтобы у потенциального заемщика была работа в Германии и получаемой зарплаты хватало на обслуживание ипотеки и текущие нужды. При этом на ежемесячный платеж должно уходить не больше 35% от месячного дохода.

Если у заемщика есть еще и доход, который он получает из других государств, то немецкие кредиторы его не будут учитывать, так как очень сложно проверить эту информацию на достоверность.

Обратите внимание! Если человек захочет повторно взять ипотеку в Германии, то ему уже будет предложен меньший процент, по сравнению с первым разом, так как он уже доказал свою честность и платежеспособность. Ни Сбербанк, ни любой другой российский банк такое не предложит.

Что понадобится из документов?

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

  1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
  2. Справка о регистрации на территории Германии.
  3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
  4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
  5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Процедура оформления

Взять немецкую ипотеку за одну неделю не получится ни у нерезидентов, ни у самих немцев. В среднем на весь процесс уходит как минимум один месяц, а в большинстве случаев даже больше. Кроме этого, некоторым учреждениям присвоена репутация банков, которые затягивают сроки принятия решения по направленной заемщиком заявке вплоть до 1 – 1,5 месяца. Это нужно учитывать при составлении договора купли-продажи с продавцом и обязательно отразить в документе максимальный период расчета с запасом.

Процедура оформления включает 4 основных этапа:

  1. Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости.
  2. Подготовка документов.
  3. Открытие банковского счета и его пополнение.
  4. Заключение и подписание ипотечного договора.

Далее подробно расскажем о каждом этапе.

Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости

Банков в Германии много и условия у всех разных. Чтобы выбрать предложение с более выгодными условиями рекомендуется не ограничиваться 3 – 5 учреждениями. Лучше обратиться в 10 – 15 банков лично, а не просто просмотреть их сайты и воспользоваться онлайн-калькуляторами для предварительного расчета переплаты. Так возрастет вероятность правильного выбора кредитора.

Обратите внимание! Побывав в нескольких учреждениях при посещении следующих можно оглашать их сотрудникам выдвинутые ранее условия, так как часто встречается, что после этого некоторые банки предлагают более лояльные условия кредитования, чтобы заинтересовать клиента. Например, иногда занижается процентная ставка или предлагаются дополнительные бонусы. Это все делается для того, чтобы обойти конкурентов.

Рассматривая предложения следует обращать внимание на установленные характеристики для жилья. Кредитор будет в первую очередь проверять их, чтобы оценить собственные риски. Получить самый низкий процент возможно, если банковские риски минимальны. А это реально в следующих случаях:

  1. Если недвижимый объект построен недавно – в Германии у зданий гарантия 100 лет.
  2. Если территориально жилье располагается в экологической местности, недалеко от центра города и с хорошей транспортной развязкой.
  3. Если помещение в дальнейшем можно будет сдавать в аренду, что будет приносить пассивный доход.

Чтобы найти в Германии недвижимость для покупки, можно воспользоваться несколькими способами:

  1. Обратиться в риэлторские компании. Найти их адреса можно на следующем сайте https://germany24.ru/ru/firm/nedvizimost-v-germanii/rieltory-i-maklery-v-germanii/93-95-0.html.
  2. Просматривать специализированные порталы по продаже жилья: https://www.immobilienscout24.de/, http://www.immobiliya.de/, http://stimul.de/properties.html?page=3.
  3. Поискать объявления о продаже от частных лиц.

Так можно найти предложения на продажу:

  1. Дома на семью.
  2. Дома на две семьи.
  3. Дома в ряд.
  4. Отдельной квартиры в собственности.
  5. Старинного дома.

Самая недорогая недвижимость — это именуемые дома в ряд – Reihehäuser и на квартиры в городах – Eigentumswohnung. Если нужен дом на две семьи или отдельный коттедж, то заплатить придется уже заметно больше.

Обратите внимание! Приобретая квартиру в старинном доме даже в центральном районе города можно столкнуться со старыми и проблемными коммуникациями и отсутствием комфорта.

Если выбрана квартира или дом, в котором еще живут арендаторы, то повысить ежемесячный платеж или просто их выселить до того, как закончится их арендный договор, будет крайне сложно.

В восточной части Германии продается самое дешевое жилье, а в западной – самое дорогое. Причем цены за один квадратный метр могут отличаться даже в 1,5 тыс. евро. Вторичный рынок, конечно же, дешевле. Если в новостройке Мюнхена квадратный метр обойдется в 4 тыс. евро, то на вторичке можно найти такое же предложение уже за 1,5 тыс. евро.

Подготовка документов

Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

Открытие банковского счета и его пополнение

Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

Чтобы получить ипотеку нужно открыть свой счет в немецком банке. Нерезидент для этого должен присутствовать лично. Предоставить придется загранпаспорт, внутренний гражданский паспорт, прописку и заполненный формуляр банка. Иногда еще требуется справка – рекомендация. Валюта счета будет евро и положить на него денежные средства можно уже в тот день, когда и был заключен договор на его открытие.

Заключение и подписание ипотечного договора

Когда все условия согласованы, кредитор рассмотрел заявку, документы и решил выдать ипотеку, дальше остается заключить ипотечный договор. По этому поводу в Германии есть соответствующие законы – параграфы 601 – 610 Гражданского кодекса ФРГ и параграфы 14 – 16, 19 Закона об ипотечных банках.

В ипотечном договоре обязательно прописывается:

  • Размер выдаваемой ссуды: сумма ипотеки, вычтенная из нее процентная ставка и другие издержки.
  • Условия ипотечного кредитования и необходимые платежи: когда начнутся выплаты процентов, какой период это будет продолжаться, размер ежемесячного платежа, расчет долей ставки и взносов на закрытие тела ипотеки.
  • Способы погашения задолженности.
  • Какие условия должны быть соблюдены для получения ипотеки: внесение записи в подземельную книгу, подтверждение платежеспособности заемщика, покупка договора страхования.
  • Условия прекращения договора и действия сторон, после истечения срока действия документа, условия пролонгации, штрафы, пени и другие последствия за просрочки по платежам.

После подписания договора банковское учреждение по правилам должно перевести деньги продавцу. В случае приобретения готового жилья отправляется сразу полная сумма. А если покупается квартира в не достроенном доме, то кредитор будет выплачивать транши по частям. Обычно первый платеж самый крупный, а остальная сумма уже разбивается на равные или разные части.

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

  1. Переоформления права собственности – 0,5% — 1% от стоимости недвижимости.
  2. Нотариальные услуги – 1,5% — 3%.
  3. Комиссионные для риелтора – 3% — 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
  4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

  1. Оформление – 1%.
  2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
  3. Аудит объекта – 0,5% — 1,5% от ценника объекта.

Нужно ли страховать жизнь?

Чтобы обезопасить себя от рисков по невыплате задолженности при ипотечном кредитовании банковские учреждения Германии соглашаются выдавать деньги в долг на покупку жилья только в том случае, если потенциальный заемщик подписывает договор на страхование своей жизни. В принципе это выгодно и для него самого, так как при наличии такой страховки ни у него, ни у членов его семьи при наступлении страхового случая не возникнет никаких проблем с текущей ипотечной задолженностью.

Risikolebensversicherung – это одна из разновидностей подобных немецких страховок. Работает она следующим образом: человек заключает контракт на определенный период, в течение которого будет каждый год вносить взносы, а когда он умрет (но только если это случится в течение действия контракта), членам его семьи будет предоставлена оговоренная в контракте сумма. Если же страховой случай не произойдет пока будет действовать контракт, то застрахованный сможет забрать накопленную сумму одним платежом или по частям.

Как погашается ипотека в Германии

Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

  1. Суммарный годовой платеж – Rate.
  2. Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
  3. Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

Справка! Даже если этот пункт имеется в договоре, заемщик может не вносить этот платеж, если у него в какой-то период не будет такой возможности.

Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

  • Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
  • Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Заключение

Покупка недвижимости в Германии – это уже для россиян и других иностранцев не несбыточная мечта, а реальность. В любой момент, имея хороший доход можно подать заявку на ипотеку. Но нужно учитывать, что не все банки кредитуют нерезидентов.

Добавить отзыв